Hisseli tapu ne anlama gelir?
Hisseli tapuda birden fazla kişi aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olur. Örneğin dört kişinin ortak olduğu 1.000 metrekarelik bir arsada her kişinin 1/4 payı bulunabilir. Ancak bu oran, her hissedarın arsanın belirli 250 metrekarelik bölümüne sahip olduğu anlamına gelmez. Pay, taşınmazın belirli bir parçasını değil, tamamı üzerindeki mülkiyet hakkını ifade eder.
Hisseli tapu çeşitleri
Hisseli tapular, ortaklığın yapısına göre paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak ikiye ayrılır. Paylı mülkiyette her hissedarın taşınmaz üzerindeki pay oranı bellidir. Örneğin iki kişi bir arsanın 1/2 oranında payına sahip olabilir. Bu oran da arsanın fiziksel olarak yarısının yalnızca bir kişiye ait olduğu anlamına gelmez.
Elbirliği mülkiyetinde ise birden fazla kişi taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibidir, ancak kişilere ait ayrı pay oranları belirlenmemiştir. Bu tür mülkiyet özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda görülebilir. Paylaşım gerçekleşene kadar hak sahipleri taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibi olur. İşlem yapmadan önce tapuda hangi mülkiyet türünün bulunduğunun kontrol edilmesi gerekir.
Hisseli tapunun başlıca riskleri
Tapudaki hisse oranı, taşınmazın fiziksel olarak belirli bir bölümünün hissedara ait olduğunu göstermeyebilir. Bu durum, taşınmazın fiilî kullanımı konusunda ortaklar arasında anlaşmazlık yaratabilir. Hissedarların bir bölümü taşınmazı kullanmak isterken diğerleri kiraya verilmesini veya başka bir biçimde değerlendirilmesini isteyebilir.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir hissenin üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelebilir. Önalım hakkı, belirli koşullar altında paydaşlara satılan payı öncelikli olarak satın alma imkânı veren haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre diğer paydaşlar, kanunda belirtilen şartlar ve süreler içinde bu hakkı kullanabilir.
Bir hisseye sahip olmak, taşınmazın tamamı üzerinde tek başına karar verme yetkisi sağlamaz. Yönetim, kullanım veya taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf gerektiren işlemlerde diğer hissedarların hakları ve ilgili karar çoğunlukları dikkate alınır. Hissedarlardan biri ortaklığı sürdürmek istemezse, şartların oluşması hâlinde ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Taşınmaz aynen bölünemiyorsa süreç satış yoluyla ortaklığın sona ermesine kadar ilerleyebilir.
Hisseli tapu satışı nasıl yapılır?
Paylı mülkiyette hissedar, kural olarak yalnızca kendi payını diğer paydaşların onayını almadan başka bir kişiye devredebilir. Satış tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir ve yeni malik, satın aldığı pay oranında taşınmaza ortak olur. Ancak pay üçüncü bir kişiye satılırsa diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir. Taşınmazın tamamı ise tek bir hissedarın kararıyla satılamaz; mülkiyet yapısına ve işlemin niteliğine göre diğer hak sahiplerinin de sürece katılması gerekir.
Hisse oranı ve kredi konusu
Hisse oranı, kişinin taşınmazın bütünü üzerindeki mülkiyet payını gösterir. Tapuda belirtilen oran, taşınmazın toplam yüz ölçümüyle matematiksel olarak çarpılabilir. Örneğin 1.200 metrekarelik bir arsada 1/4 hisse, hesaplama bakımından 300 metrekareye karşılık gelir. Ancak bu sonuç, arsanın belirli 300 metrekarelik bölümünün hissedara ait olduğunu göstermez.
Hisseli tapulu bir taşınmaz için kredi kullanılıp kullanılamayacağı bankanın kredi politikasına, taşınmazın niteliğine ve teminat koşullarına göre değişir. Bankalar ipotek ve değerleme süreçlerinde ek koşullar arayabilir. Bu nedenle alım veya satış öncesinde tapu kaydı, mülkiyet türü, pay oranları ve taşınmazın hukuki durumu birlikte incelenmelidir.
